Ein landwirtschaftlicher Vermieter erhält jährlich seine Pachtzahlungen, füllt seine Steuererklärung aus und steht vor einer wiederkehrenden Frage: Soll man das Kästchen für die Mikroimmobilienbesteuerung ankreuzen oder das Formular 2044 ausfüllen? Die Pacht unterliegt denselben steuerlichen Regelungen wie die Mieten für klassische Wohnimmobilien. Sie fällt in die Kategorie der steuerpflichtigen Einkünfte aus Immobilien, sobald die Vermietung ein unmöbliertes Objekt betrifft, was bei einem landwirtschaftlichen Pachtvertrag systematisch der Fall ist.
Zu verstehen, wo und wie man diese Beträge angibt, vermeidet Fehler beim Ankreuzen, die Rückfragen der Verwaltung auslösen können. Wir beleuchten die konkreten Situationen, mit denen Grundstückseigentümer bei Pachtverträgen konfrontiert sind.
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Pacht in einer SCI oder GFA: die doppelte Erklärungspflicht
Wettbewerber behandeln selten die Situation von Vermietern, die ihre Flächen über eine juristische Person halten. Dies ist jedoch ein häufiger Fall in der Landwirtschaft, wo landwirtschaftliche Grundstücksvereinigungen (GFA) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts zur Organisation der Übertragung des Familienvermögens dienen.
Wenn man Grundstücke über eine SCI oder eine GFA hält, die nicht der Körperschaftssteuer unterliegt, erfolgt die Erklärung in zwei Schritten. Zunächst füllt die Gesellschaft das Formular 2072 aus, das alle erhaltenen Einkünfte aus Immobilien und die getragenen Kosten zusammenfasst. Der Geschäftsführer übermittelt dann jedem Gesellschafter eine Aufstellung, die seinen Anteil am Immobilienergebnis angibt. Jeder Gesellschafter trägt diesen Betrag dann in seine eigene Erklärung 2042 (Feld 4BA im tatsächlichen Regime) oder 2044 je nach gewähltem Regime ein.
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Das Risiko eines Fehlers liegt genau im Moment der Übertragung. Regelmäßig gibt es Abweichungen zwischen dem von der Gesellschaft berechneten Ergebnis und dem von dem Gesellschafter erklärten Betrag, insbesondere wenn mehrere GFAs gleichzeitig gehalten werden. Um genau zu wissen, wie man seine Pachteinkünfte erklärt in diesem Typ von Struktur, muss man systematisch die Aufstellung des Geschäftsführers mit dem eingereichten Formular 2072 abgleichen.
Mikroimmobilienbesteuerung oder Erklärung 2044: Abwägung für einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag
Die Schwelle, die die Wahl zwischen den beiden Regimen bestimmt, liegt bei 15.000 Euro an jährlichen Bruttoeinkünften aus Immobilien. Darunter kann man sich für das Mikroimmobilienregime mit einem Pauschalabzug von 30 % entscheiden. Darüber hinaus werden das tatsächliche Regime und das Formular 2044 obligatorisch.
Für einen landwirtschaftlichen Vermieter verdient diese Schwelle eine sorgfältige Prüfung. Die Pacht für landwirtschaftliche Flächen ist oft bescheiden im Verhältnis zum Hektar, aber die Summe mehrerer Parzellen oder der gleichzeitige Besitz von Anteilen an SCPI kann die Obergrenze überschreiten, ohne dass man es merkt.
Wann die Mikroimmobilienbesteuerung den landwirtschaftlichen Vermieter benachteiligt
Der Abzug von 30 % soll alle Kosten abdecken. In der Praxis kann es für einen Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen, der Drainagearbeiten, Kosten für Flurbereinigungen oder erhebliche Versicherungsprämien trägt, vorteilhaft sein, nach dem tatsächlichen Regime zu erklären. Das tatsächliche Regime erlaubt es, die tatsächlich angefallenen Kosten abzuziehen, und wenn diese Kosten 30 % der Bruttoeinnahmen aus Pacht übersteigen, ist die Steuerersparnis real.
Hier sind die wichtigsten abzugsfähigen Kosten im tatsächlichen Regime für einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag:
- Die Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an den vermieteten landwirtschaftlichen Gebäuden (Dach, Drainage, Zäune), vorausgesetzt, sie stellen keinen Neubau dar
- Die Versicherungsprämien, die die in Pacht gegebenen Güter abdecken (Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer)
- Die Grundsteuer auf unbebaute Grundstücke, abzüglich des Anteils der Müllgebühren, die dem Pächter in Rechnung gestellt werden
- Die Verwaltungskosten, einschließlich der Vergütung eines Bevollmächtigten oder der Buchhaltungsgebühren im Zusammenhang mit der Erklärung 2044
Man wählt das tatsächliche Regime für eine Mindestdauer von drei Jahren. Vor einem Wechsel sollte man daher die Auswirkungen für mindestens drei Jahre simulieren, um sicherzustellen, dass der Gewinn anhält.
Pacht in Naturalien: welchen Wert angeben
Einige landwirtschaftliche Pachtverträge sehen eine teilweise oder vollständige Zahlung in landwirtschaftlichen Erzeugnissen vor. Das Gesetz vom 2. Januar 1995 über den Pachtpreis regelt diese Praxis. Steuerlich entspricht das zu erklärende Einkommen der tatsächlichen Wert der an den Vermieter gelieferten Produkte und nicht einer pauschalen Schätzung.
Konkret wird der Marktpreis der Erzeugnisse zum Zeitpunkt ihrer Lieferung herangezogen. Wenn ein Landwirt im Oktober Weizen liefert, ist es der Weizenpreis zu diesem Datum, der als Grundlage dient. Die Doktrin des BOFiP ist klar: Der tatsächliche Wert am Tag der Lieferung hat Vorrang.
Dieser Betrag wird zu dem eventuell monetären Teil der Pacht addiert, um das gesamte Bruttoeinkommen aus Immobilien zu bilden, das dann je nach Fall dem Mikroimmobilienregime oder dem tatsächlichen Regime unterliegt.
Erklärungspfad auf impots.gouv.fr: die Kästchen, die man nicht übersehen sollte
Die Online-Oberfläche bietet einen geführten Weg für Einkünfte aus Immobilien, mit kontextbezogenen Info-Bubbles zu jedem Feld des Formulars 2044. Für einen landwirtschaftlichen Vermieter sind die auszufüllenden Felder dieselben wie für einen Wohnvermieter.
Im Mikroimmobilienregime trägt man den Bruttobetrag der Pacht direkt in Feld 4BE der Erklärung 2042 ein. Der Abzug von 30 % wird automatisch von der Verwaltung angewendet.
Im tatsächlichen Regime erfolgt die Detailangabe über die 2044:
- Zeile 211: Bruttomieten oder Pachten, die im Kalenderjahr eingegangen sind
- Zeilen 221 bis 227: abzugsfähige Kosten (Arbeiten, Versicherungen, Steuern)
- Zeile 420: Nettomietergebnis, das dann in Feld 4BA der 2042 übertragen wird
Im Falle eines Immobilienverlusts (Kosten über den Einnahmen) wird dieser auf das Gesamteinkommen bis zur durch die Vorschriften festgelegten Grenze angerechnet, vorausgesetzt, der Verlust stammt nicht aus Zinsaufwendungen. Der Überschuss wird auf die Einkünfte aus Immobilien der folgenden Jahre übertragen.
Jede Änderung der Parzellen im Laufe des Jahres (Übertragung, Rücknahme, Tausch) muss zudem der MSA über ein Änderungsformular für die Flächen gemeldet werden, um die Flächenaufstellung zu aktualisieren, auch wenn diese Formalität nicht direkt in der Steuererklärung erscheint. Diese Schritt zu vernachlässigen, führt zu Inkonsistenzen zwischen den beim Finanzamt erklärten Flächen und denen, die von der MSA erfasst wurden, was eine spätere Kontrolle komplizieren kann.